В Хиве выставлен на продажу действующий гостиничный комплекс Arda Khiva. Предварительная цена объекта — 52 млрд сумов. Презентация продавца указывает IRR около 21%, обычный срок окупаемости 4,9 года и дисконтированный срок 10,4 года. Эти цифры выглядят привлекательно, но зависят от загрузки, сезонности и стоимости финансирования.
Что входит в объект
По официальной инвестиционной презентации SQB, двухэтажная гостиница рассчитана на 90 гостей и включает 37 номеров: 26 двухместных, 10 трёхместных и один VIP-номер. На территории также есть ресторан на 50 мест, SPA и сауна. Земельный участок занимает 0,63 га, полезная площадь здания — около 6 400 кв. м. Комплекс введён в эксплуатацию и уже принимает гостей.
Объект находится рядом с развлекательной зоной Arda Khiva и примерно в десяти минутах ходьбы от Ичан-Калы. Для гостиничного бизнеса это важнее декоративных деталей: туристу нужен понятный маршрут к главной достопримечательности, а оператору — поток групп и индивидуальных путешественников.
Как читать финансовую модель
Продавец оценивает внутреннюю норму доходности (IRR) примерно в 20,8%. Это расчётная ставка, при которой приведённая стоимость будущих денежных потоков равна первоначальным вложениям. Показатель нельзя напрямую сравнивать с банковским вкладом: гостиница требует управления, несёт операционные риски и может потребовать дополнительных вложений.
Чистая приведённая стоимость (NPV) указана на уровне 1,025 млрд сумов, а индекс рентабельности (PI) — 1,02. Последний показатель означает, что на каждый сум приведённых вложений модель даёт около 1,02 сума приведённого результата, а не 1,20. Запас прочности поэтому невелик: изменение загрузки, тарифа, затрат или ставки дисконтирования может заметно повлиять на NPV.
Главный риск — загрузка и сезонность
Для средней загрузки 60% гостинице нужно продавать примерно 22 номера в сутки, для 70% — около 26. В высокий сезон продавец заявляет полную заполняемость, но инвестору важен не пиковый месяц, а средний результат за весь год. Нужно проверить фактические бронирования, средний тариф, долю продаж через агрегаторы, отмены, расходы на персонал, коммунальные услуги, маркетинг и ремонт.
Особое внимание стоит уделить прогнозу денежного потока. В презентации он находится примерно на уровне 11–12 млрд сумов в большинство лет и возрастает в конце горизонта модели. Покупателю нужно запросить фактическую отчётность с момента открытия и отделить результат гостиницы от субсидий, разовых доходов и расходов других объектов комплекса.
Финансирование меняет реальную доходность
SQB указывает возможность лизинга до 85% стоимости сроком до десяти лет в долларах США под 10% годовых, а минимальный собственный вклад — 15%. Валютное финансирование создаёт дополнительный риск: доход гостиницы в основном формируется в сумах, а платежи зависят от курса доллара. Даже успешный операционный бизнес может испытывать давление, если сум ослабнет быстрее, чем растут цены номеров.
Предварительно объект выглядит как готовый туристический бизнес с понятной концепцией и сильной локацией. Но решение о покупке должно опираться на аудит недвижимости, договоров, налогов, лицензий и реальных денежных потоков. Финансовая модель продавца — отправная точка переговоров, а не гарантия доходности.
Источники
- «Пик Скартариса»: исходная публикация о продаже гостиницы в Хиве
- SQB: инвестиционная презентация гостиничного комплекса Arda Khiva
- SQB: объявление о продаже комплекса Arda Khiva
Данные и расчёты проверены 8 августа 2026 года. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
